Il rapporto 2022 sul mercato immobiliare commerciale in Italia ed Europa segna due elementi su cui si potrà appoggiare la ripresa degli investimenti. Il primo è legato alla ricerca di posizionamenti di pregio, sulle strade ad alta attrattività delle principali città italiane, e alle grandi superfici commerciali capaci di resistere alle misure di restrizione causate dalla pandemia, mentre la seconda direttrice di crescita prende la strada di gallerie commerciali ad alto rendimento. Lo studio conferma come i nodi nevralgici nelle principali città italiane portino i rendimenti a doppia cifra: si passa dall’8,5% di Milano all’11,1% di Roma e al 10,4% di Firenze.

Il mercato immobiliare commerciale si conferma in risalita

Il 2021 ha confermato una sostanziale tenuta rispetto all’anno precedente, con un fatturato di 6,7 miliardi di beni scambiati ed un calo inferiore all’1,5%, ma con un trend in netta crescita nella seconda parte dell’anno. A pagare maggiormente i due anni di stop and go è stato infatti il settore del commercio, penalizzato come quello dell’ospitalità. In questi casi gli investitori hanno assunto una posizione attendista che oggi rischia di non mutare alla luce dello scenario di guerra. Il 2021 a livello europeo ha registrato infatti un livello di investimenti al minimo degli ultimi 7 anni, con 33,3 miliardi: fortunatamente già alla fine di quello in corso assisteremo ad una risalita a 37,7 miliardi, comunque superiore al 2020. Gli investitori hanno preferito puntare su operazioni a basso rischio come parchi commerciali e il settore alimentare - quest’ultimo un trend legato all’aumento dei consumi -, mentre ha sospeso le attività verso le high street ed i centri commerciali. In particolare la lente d’ingrandimento sull’Italia osserva un calo del 9% sul volume totale degli investimenti che nel 2021 si fermano a 1,32 miliardi, ma la linea dovrebbe riprendere a salire già nel corso di questa stagione, con una crescita del 10,5%, fino a quota 1,46 miliardi. L’approfondimento sul fatturato complessivo conferma il leggero calo complessivo, a quota 6,7 miliardi e un ulteriore decremento previsionale per il 2022, che dovrebbe fermarsi a 6,550 miliardi. Le GSC - le grandi superfici commerciali - rimarranno sostanzialmente stabili. Già quest’anno, inoltre, il retail dovrebbe segnare una piccola ripartenza, con un fatturato che risalirà a 1,450 miliardi.

Come sta cambiando il mercato immobiliare commerciale

Ma come sta cambiando il mercato immobiliare commerciale? Si assiste ad un progressivo adattamento alle nuove abitudini dei consumatori, che si sono posizionati verso un aumento dei consumi domestici e una diminuzione degli spostamenti. I centri commerciali stanno cambiando gli asset chiave, puntando sulla ristorazione diversificata, l’aumento dei servizi e un corrispondente calo degli esercizi commerciali. L’obiettivo a medio termine è aumentare il tempo di permanenza, creando anche spazi di incontro, convivialità e studio. Tutto questo influisce sui prezzi di vendita e canoni di locazione, che a livello europeo hanno visto un calo medio del 2,3% nel 2021. Anche il 2022 non invertirà la tendenza, che dovrebbe però limitarsi ad un -1%. A soffrire sono le location più periferiche, fuori dalle principali arterie dello shopping. La conseguenza è una maggiore flessibilità dei contratti, che partono con una durata iniziale di 1-3 anni per poi proseguire con un accordo di più lunga durata. «La presenza delle attività commerciali, non solo in centro ma anche e soprattutto nei quartieri residenziali è essenziale per la crescita, la coesione e la vivacità delle comunità territoriali. Gli investimenti in tal senso devono essere incoraggiati con incentivi fiscali e imprenditoriali» commenta Daniele D'Orazio, Amministratore unico di Impredo.

L’impatto sulle secondary street

Il rapporto poi affronta la questione delle secondary street, dove ha pesato la crescita esponenziale dell’e-commerce. Questo impatto ha portato e sta portando ad una rielaborazione del negozio di prossimità verso forme innovative e capaci di offrire al consumatore finale un’esperienza integrata di acquisto, con l’obiettivo di attrarre il bacino di utenza che rientra in quella che oggi viene definita la “città dei quindici minuti”. Infine Scenari immobiliare ha analizzato le possibili conseguenze del conflitto in Ucraina, che per ora appare marginale in Europa con 2,5 miliardi su 400 complessivi, ma che potrebbe portare gli investitori internazionali a spostare il flusso verso nuove location, modificando ulteriormente gli asset nel corso della seconda parte dell’anno e ulteriormente nel 2023.