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Rapporto 2022 sul mercato retail, scenario e opportunità

Il rapporto 2022 sul mercato immobiliare commerciale in Italia ed Europa segna due elementi su cui si potrà appoggiare la ripresa degli investimenti. Il primo è legato alla ricerca di posizionamenti di pregio, sulle strade ad alta attrattività delle principali città italiane, e alle grandi superfici commerciali capaci di resistere alle misure di restrizione causate dalla pandemia, mentre la seconda direttrice di crescita prende la strada di gallerie commerciali ad alto rendimento. Lo studio conferma come i nodi nevralgici nelle principali città italiane portino i rendimenti a doppia cifra: si passa dall’8,5% di Milano all’11,1% di Roma e al 10,4% di Firenze.

Il mercato immobiliare commerciale si conferma in risalita

Il 2021 ha confermato una sostanziale tenuta rispetto all’anno precedente, con un fatturato di 6,7 miliardi di beni scambiati ed un calo inferiore all’1,5%, ma con un trend in netta crescita nella seconda parte dell’anno. A pagare maggiormente i due anni di stop and go è stato infatti il settore del commercio, penalizzato come quello dell’ospitalità. In questi casi gli investitori hanno assunto una posizione attendista che oggi rischia di non mutare alla luce dello scenario di guerra. Il 2021 a livello europeo ha registrato infatti un livello di investimenti al minimo degli ultimi 7 anni, con 33,3 miliardi: fortunatamente già alla fine di quello in corso assisteremo ad una risalita a 37,7 miliardi, comunque superiore al 2020. Gli investitori hanno preferito puntare su operazioni a basso rischio come parchi commerciali e il settore alimentare - quest’ultimo un trend legato all’aumento dei consumi -, mentre ha sospeso le attività verso le high street ed i centri commerciali. In particolare la lente d’ingrandimento sull’Italia osserva un calo del 9% sul volume totale degli investimenti che nel 2021 si fermano a 1,32 miliardi, ma la linea dovrebbe riprendere a salire già nel corso di questa stagione, con una crescita del 10,5%, fino a quota 1,46 miliardi. L’approfondimento sul fatturato complessivo conferma il leggero calo complessivo, a quota 6,7 miliardi e un ulteriore decremento previsionale per il 2022, che dovrebbe fermarsi a 6,550 miliardi. Le GSC - le grandi superfici commerciali - rimarranno sostanzialmente stabili. Già quest’anno, inoltre, il retail dovrebbe segnare una piccola ripartenza, con un fatturato che risalirà a 1,450 miliardi.

Come sta cambiando il mercato immobiliare commerciale

Ma come sta cambiando il mercato immobiliare commerciale? Si assiste ad un progressivo adattamento alle nuove abitudini dei consumatori, che si sono posizionati verso un aumento dei consumi domestici e una diminuzione degli spostamenti. I centri commerciali stanno cambiando gli asset chiave, puntando sulla ristorazione diversificata, l’aumento dei servizi e un corrispondente calo degli esercizi commerciali. L’obiettivo a medio termine è aumentare il tempo di permanenza, creando anche spazi di incontro, convivialità e studio. Tutto questo influisce sui prezzi di vendita e canoni di locazione, che a livello europeo hanno visto un calo medio del 2,3% nel 2021. Anche il 2022 non invertirà la tendenza, che dovrebbe però limitarsi ad un -1%. A soffrire sono le location più periferiche, fuori dalle principali arterie dello shopping. La conseguenza è una maggiore flessibilità dei contratti, che partono con una durata iniziale di 1-3 anni per poi proseguire con un accordo di più lunga durata. «La presenza delle attività commerciali, non solo in centro ma anche e soprattutto nei quartieri residenziali è essenziale per la crescita, la coesione e la vivacità delle comunità territoriali. Gli investimenti in tal senso devono essere incoraggiati con incentivi fiscali e imprenditoriali» commenta Daniele D'Orazio, Amministratore unico di Impredo.

L’impatto sulle secondary street

Il rapporto poi affronta la questione delle secondary street, dove ha pesato la crescita esponenziale dell’e-commerce. Questo impatto ha portato e sta portando ad una rielaborazione del negozio di prossimità verso forme innovative e capaci di offrire al consumatore finale un’esperienza integrata di acquisto, con l’obiettivo di attrarre il bacino di utenza che rientra in quella che oggi viene definita la “città dei quindici minuti”. Infine Scenari immobiliare ha analizzato le possibili conseguenze del conflitto in Ucraina, che per ora appare marginale in Europa con 2,5 miliardi su 400 complessivi, ma che potrebbe portare gli investitori internazionali a spostare il flusso verso nuove location, modificando ulteriormente gli asset nel corso della seconda parte dell’anno e ulteriormente nel 2023.

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Come l’aumento dei prezzi di energia e delle materie prime sta influendo sul settore delle costruzioni

Il settore edile sta vivendo un paradosso ben sottolineato dai recenti dati che l'Istat, l'istituto nazionale di statistica, ha pubblicato. Da una parte il mondo delle costruzioni sta evidenziando una ripresa robusta, accelerata dal volano del superbonus fino ad un +14,3% rispetto al periodo pre-pandemico, ma l'altro lato della medaglia rileva una preoccupante impennata dei costi energetici e delle materie prime. A questo va aggiunta una crescente difficoltà di approvvigionamento dei materiali che rischia di generare una crisi molto dura. In queste settimane è infatti emersa una scarsità di componenti in plastica, ma anche per la posa di cemento e dei sistemi di isolamento; in particolare la crisi ucraina ha creato problematiche legate al reperimento di ferroleghe, fondamentali per la produzione di acciaio per cemento armato, tanto che alcuni produttori italiani di tondini hanno ipotizzato una sospensione della produzione in attesa di un cambiamento o di un intervento.

Materie prime alle stelle

La conseguenza sul piano pratico è stato un aumento dei prezzi finali. Ad esempio i pannelli in lana roccia, che fino ad un anno fa venivano venduti tra gli 85 e 90 euro al metro cubo, oggi superano i 270 euro, mentre il bitume è balzato da 350 a 700 euro a tonnellata. Tutto questo comporta il significativo rischio di bloccare diversi lavori già appaltati o contrattualizzati, proprio per la mancanza di materiali e l'impossibilità di contenere i costi entro quanto previsto dai capitolati. Si sta giocando una partita molto delicata, dove al centro ci sono anche i progetti finanziati nell'ambito del PNRR. Ance, l'Associazione Nazionale dei costruttori edili, chiede interventi urgenti e strategie, soprattutto per salvaguardare la filiera edile, oggi chiamata ad uno forzo notevole di fronte all'emergenza e al concreto rischio che "nessuna impresa, grande, media o piccola, possa reggere un impatto così rapido e devastante: la situazione è ormai fuori controllo".

A rischio un settore cresciuto del 25% rispetto al 2019

Del resto ad essere coinvolta è l'intera filiera produttiva, schiacciata inoltre dall'impennata del gasolio per tutte le macchine operatrici, tanto da portare conseguenze potenzialmente disastrose sia per il comparto sia per i committenti. Uno dei primi stop sarà alle imprese impegnate nei cantieri del "Superbonus 110" e del "Bonus facciate". La tempesta perfetta di alti prezzi e scarsità richiede un intervento che eviti a questo comparto il passaggio ad uno stato di sofferenza. Va sottolineato come l'edilizia abbia trainato il Pil nel 2021, con un 25% di crescita rispetto al periodo pre-pandemia e che oggi potenzialmente potrebbe contribuire alla crescita del paese anche nell'anno.

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Carenza di manodopera qualificata: per la prima volta tra i 10 principali rischi aziendali a livello mondiale

La carenza di manodopera qualificata entra per la prima volta nella top ten dei rischi aziendali. A dirlo è l’Allianz Risk Barometer 2022, che analizza le preoccupazioni e i rischi che vengono percepiti dalle aziende a livello mondiale per l’anno successivo. La ricerca, condotta da Allianz Global Corporate & Specialty (AGCS), vede al primo posto i rischi informatici, seguiti dall’interruzione di attività e dalle catastrofi naturali. Il Covid-19 è al quarto posto e, pur restando una preoccupazione costante, sembra fare meno paura alle aziende, che ora si sentono più preparate per superare la crisi. All’Allianz Risk Barometer partecipano più di 2500 esperti di 89 paesi di tutto il mondo, tra cui Ceo, risk manager, broker ed esperti assicurativi.

I rischi maggiormente temuti in Italia

La classifica italiana rispecchia quella globale, con rischi informatici (aumentati con la digitalizzazione e il lavoro da remoto) e di conseguenza la sicurezza informatica e poi l’interruzione di attività ai primi due posti, seguite dalle catastrofi naturali (33%). In quinta posizione la pandemia da Coronavirus.

Ma c’è una new entry nella top ten dell’Allianz Risk Barometer e riguarda la carenza di forza lavoro qualificata. Un rischio che tocca il 13% degli intervistati (era al 6% nel 2017 e al 9% nel 2019) e che va ad occupare la nona piazza, ma se si analizzano i singoli settori come ingegneria, costruzioni, immobiliare, servizi pubblici e sanità questa carenza sale come preoccupazione delle aziende tra i primi cinque posti, addirittura al primo posto per il comparto dei trasporti.

La carenza di talenti è quindi la più alta negli ultimi quindici anni, tenendo conto anche di un sondaggio di Manpower Group. I datori di lavoro faticano a trovare i lavoratori specializzati di cui hanno realmente bisogno, personale e operai già formati e disponibili sul mercato. E proprio perché consci da tempo della mancanza di lavoratori qualificati nel comparto edilizia che gli amministratori di Impredo hanno investito in Mastri 4.0, una scuola di mestieri edili che punta ad avvicinare i giovani a professioni che sono fondamentali per il settore.

Scopri di più su Mastri 4.0

L’Allianz Risk Barometer

Per la seconda volta nella storia delle edizioni del sondaggio, i rischi informatici sono al primo posto con il 44% delle risposte, a cui segue con il 42% l’interruzione di attività. Proprio questo rischio è abbastanza temuto dalle aziende, che nello scorso anno hanno dovuto far fronte a una serie di eventi complessi (come cyber attacchi, eventi meteorologici estremi, ondate pandemiche, problemi di logistica e trasporto) e imparare a reagire e a fronteggiare queste situazioni.

Più distanziate sul podio le catastrofi naturali, temute dal 25% che però salgono rispetto al sesto posto in classifica del 2021. Il cambiamento climatico raggiunge il 17% e la sesta posizione (rispetto alla nona precedente), mentre la pandemia da Covid-19 scende al quarto con il 22%. Catastrofi naturali e cambiamento climatico sono di fatto correlate a causa del riscaldamento globale e in alcune zone del pianeta sono ritenute un grande rischio, soprattutto per i danni che possono portare alle aziende (57%).

Inoltre, le aziende si trovano a dover gestire una transizione ecologica per ridurre le emissioni da carbonio, una preoccupazione per oltre il 30% degli intervistati. Al quinto posto con il 19% ci sono i cambiamenti legati al settore legislativo e regolamentare; al settimo incendio ed esplosioni (17%). Meno percepiti come rischi nell’ultimo anno i cambiamenti nei mercati (8° posto con il 15%) e quelli macroeconomici (10° piazza con l’11%).

Leggi anche: Impredo diventa S.p.A. Benefit: un’evoluzione societaria virtuosa e innovativa

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Previsioni dei fabbisogni occupazionali e professionali in Italia

Per il prossimo quinquennio si prevede una crescita annua occupazionale nel settore delle costruzioni e delle infrastrutture. Tra le figure più richieste, oltre a ingegneri, architetti, urbanisti e specialisti del recupero e della conservazione del territorio, ci sono anche conduttori di macchine movimento terra, sollevamento e maneggio materiali, artigiani e operai specializzati delle costruzioni e nel mantenimento delle strutture edili, addetti alle rifiniture delle costruzioni, addetti dell’industria estrattiva e nella manutenzione degli edifici. A dirlo è un rapporto di Unioncamere e Anpal proprio sulle previsioni dei fabbisogni professionali in Italia nel periodo compreso tra il 2022 e il 2026. Per portare avanti lo studio è stata presa in considerazione l’evoluzione dell’occupazione per circa 35 settori.

La ricerca di Unioncamere e Anpal

Lo studio, pubblicato nello scorso mese di febbraio, mostra gli scenari possibili sul fronte lavorativo nel medio termine elaborati dal Sistema informativo Excelsior di Unioncamere e Anpal, una delle maggiori fonti sul mercato del lavoro nel nostro Paese. Lo scopo è quello di dare un contributo per orientare e programmare la formazione delle giovani leve, ipotizzando due scenari possibili. La ricerca fa previsioni per settore economico, tipologia di occupazione, professioni, livelli di situazioni e principali indirizzi di studio, prendendo informazioni presso imprese italiane dell’industria e dei servizi.

Scenario A

Il primo scenario ipotizzato parte dalle previsioni del Fondo Monetario Internazionale nel World Economic Outlook nel 2021, in cui a partire dal 2022 si prevede una netta ripresa economica con un tasso di crescita del Pil del 4,2%. Una ripresa in ascesa anche negli anni successivi, ma conservatrice perché prende in esame solo misure di politica economica approvate.

Scenario B

Il secondo scenario è più ottimista perché prevede una crescita economica che parte nel 2022 dal 4,7%, ma che ogni anno successivo tende a migliorare (+2,8% nel 2023, +1,9% nel 2024) grazie a un impiego delle risorse europee. L’Italia, infatti, avrebbe una crescita economica dovuta anche agli interventi del Piano Next Generation EU, qui presi in considerazione.

Le professioni più richieste

Dal report Unioncamere e Anpal emerge che nei prossimi cinque anni saranno richieste maggiormente: professioni specializzate (18-18,5%) e tecniche (19,3-19,5%); professioni impiegatizie (13-13,2%) e commerciali e dei servizi (18,7-18,8%); operai specializzati e artigiani (12,4-12,7%).

In particolare le richieste maggiori si avranno per: ingegneri 4,5-5,1%; specialisti della formazione e della ricerca 4,5-4,8%; tecnici della salute e nelle scienze della vita 5,6-5,7%; tecnici in campo ingegneristico 3-3,4%; architetti, urbanisti e specialisti del recupero e della conservazione del territorio 2,4-2,6%; impiegati addetti alle funzioni di segreteria e di ufficio 3,8-4,1%; impiegati addetti alla gestione amministrativa della logistica 2,7-3,1%; ma soprattutto professioni qualificate nei servizi sanitari e sociali 8,4-8,5%.

Grande richiesta anche nella filiera costruzioni e infrastrutture per: conduttori di macchine movimento terra, sollevamento e maneggio materiali (fabbisogno 4,7-5,4%); artigiani e operai specializzati delle costruzioni e nel mantenimento delle strutture edili (4,2-4,6%); addetti alle rifiniture delle costruzioni (3,9-4,2%); addetti dell’industria estrattiva e nella manutenzione degli edifici (3,6-3,8%).

Cosa cercano le aziende

Le imprese hanno già cominciato una ricerca molto specifica per competenze della futura forza lavoro. Laureati, diplomati specializzati e poi sono richieste competenze green e digitali, fondamentali nei prossimi anni di transazione per risparmio energetico e sostenibilità ambientale, legate quindi soprattutto alle professioni dell’edilizia e della riqualificazione abitativa. E proprio per soddisfare tali esigenze, Impredo ha promosso la nascita di Mastri 4.0, una scuola dei mestieri rivolta a giovani desiderosi di apprendere le conoscenze di professioni antiche e le modalità di applicazione nel panorama edilizio contemporaneo.

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Decreto Sostegni ter - Caro-materiali, il nuovo meccanismo di compensazione

Il nuovo Decreto Sostegni Ter (DL n.4 del 27 gennaio 2022) prevede “misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all'emergenza da COVID-19, nonché per il contenimento degli effetti degli aumenti dei prezzi nel settore elettrico”. Proprio per sostenere determinati settori economici e imprese penalizzati da misure restrittive per la pandemia, in un momento di straordinaria necessità e con una certa urgenza, sono state introdotte per questo anno nuove misure e sostegni economici.

Per il contenimento dei costi dell’energia elettrica

Si va incontro alle aziende energivore, ovvero a forte consumo di energia elettrica, con il credito si cerca di garantire una compensazione delle spese in più sostenute per l’innalzamento del prezzo dell’energia. Per il caro energia sono stati stanziati:

• 1,2 miliardi per la riduzione degli oneri di sistema delle imprese, al fine di contenere gli effetti dell’aumento dei prezzi del settore elettrico; in sostanza vengono annullate per il primo trimestre del 2022 le relative aliquote applicate alle utenze con potenza disponibile pari o superiore a 16,5 kW;
• 540 milioni per contributi straordinari sotto forma di credito d’imposta del 20% a favore delle imprese che registrano un elevato consumo di energia e che hanno subito rincari consistenti (superiori al 30%) rispetto allo stesso periodo del 2019 (riferimento al primo trimestre 2022); una parziale compensazione dei maggiori oneri sostenuti;
• interventi sull’elettricità prodotta da impianti a fonti rinnovabili incentivati con vecchi sistemi, qui viene applicato un sistema di compensazione a due vie sul prezzo dell’energia (se c’è un extra profitto) da riversare al gestore dei servizi energetici.

Per investimenti in beni 4.0 e consumo di gas naturale

Sono stati rivisti (incremento del massimale) ma restano anche in questo nuovo decreto gli investimenti in beni 4.0 (credito di imposta è riconosciuto nella misura del 5% del costo fino al limite massimo di costi complessivamente ammissibili pari a 50 milioni di euro), quindi per favorire gli acquisti di beni materiali strumentali nuovi. Sostegni anche alle imprese che hanno un forte consumo di gas naturale, a parziale compensazione delle spese sostenute per l’acquisto; aiuti per il settore trasporti visto l’aumento smisurato del prezzo dei carburanti.

Altri sostegni alle imprese

È stato inoltre previsto un “Fondo per il rilancio delle attività economiche” (200 milioni) per concedere contributi a fondo perduto per le attività che effettuano commercio al dettaglio, e che in relazione all’emergenza da Covid hanno subito pesanti perdite (riduzioni di ricavi sopra il 30%).

Aiuti anche alle industrie tessili e alla moda, calzaturiere, pelletterie (credito di imposta del 30% sul valore delle rimanenze di magazzino, stanziati 100 milioni). Sostegno alle attività economiche colpite in modo particolare dalla pandemia, con chiusure forzate per mesi e aiuti anche per parchi tematici, acquari, parchi geologici e giardini zoologici. Stanziamenti economici per i settori wedding, cultura, società sportive e intrattenimento (40 milioni).

Per le imprese del settore turistico-ricettivo è stato ripristinato il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo, già previsti dal decreto “Rilancio”, oltre all’esonero contributivo per le future assunzioni. Un credito di imposta pari al 50% delle spese sostenute è stato previsto per gli investimenti pubblicitari nello sport, quindi a sostegno di imprese ed enti che promuovono la propria immagine.

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Costruttori edili: 2021 anno del boom del settore, ma costi dei materiali e incertezza pesano sul 2022

Secondo il rapporto dell’Associazione nazionale costruttori edili, il settore delle costruzioni conferma il percorso di crescita intrapreso a inizio del 2021, dopo la battuta d’arresto registrata nell’anno della pandemia. La stima dell’Ance per lo scorso anno è di un significativo incremento del +16,4% in termini reali, derivante da aumenti generalizzati in tutti i comparti. Merito sicuramente del Superbonus e degli altri bonus statali messi in campo dal governo italiano nel complicato biennio che ci stiamo lasciando alle spalle. Rispetto al 2019, il rapporto registra una crescita del +9,1% “a conferma che le costruzioni si sono avviate verso una graduale ripresa” si legge nel documento. Considerando il complesso del 2021, la produzione delle costruzioni ha recuperato pienamente non solo la flessione del 2020, ma risulta superiore del 14,3% al livello registrato nel 2019. Aumentano i permessi di costruire riferiti ai primi 9 mesi del 2021, con una crescita del 28% nel comparto residenziale e del 19,5% negli altri comparti.

Le previsioni per il 2022

Restano però le difficoltà. Il rapporto dell’Osservatorio di Ance segnala infatti, per il 2022, l’insorgere di “alcune importanti criticità che rischiano di compromettere la ripresa”. A cominciare dagli incrementi dei prezzi dei principali materiali da costruzione che, si legge nel rapporto, “potrebbero comprimere gli investimenti previsti per l‘anno in corso, sia nel settore privato, sia con riferimento alle gare pubbliche”. I costruttori edili mettono in guardia però anche su “le forti limitazioni introdotte alla normativa sui bonus edilizi con il recente decreto Sostegni-ter, che hanno bloccato gli investimenti nei primi mesi del 2022” che contribuirebbero a frenare il settore dell’edilizia. La previsione di Ance per il 2022 è dunque di una produzione edilizia “sensibilmente inferiore a quanto potenzialmente prevedibile sulla base delle regole preesistenti”.

Mancano i professionisti dell’edilizia

Il rapporto segnala anche il preoccupante fenomeno del mismatch fra domanda e offerta di lavoro nel settore edilizio, aumentato di ben 12 punti percentuali. Cita i dati Excelsior 2021, secondo i quali nelle costruzioni ben il 40% dei profili richiesti è di difficile reperimento; prima della pandemia (2019) lo stesso rapporto era del 28%.

Per alcune figure professionali la difficoltà di reperimento è molto più elevata della media, tanto da farle inserire nella top 30 dei profili più ricercati: ne sono un esempio gli “installatori di impianti di isolamento e insonorizzazione” (57,2%) e i tecnici ed elettricisti relativi a costruzioni civili (quota vicino al 55%).

«Quest’ultimo aspetto è fra i più preoccupanti sul medio termine» dichiara Daniele D’Orazio, Amministratore unico di Impredo, commentando i numeri presentati dall’Osservatorio dell’Ance. «Da tempo anche noi di Impredo constatiamo una carenza di personale specializzato nel settore edilizio da impiegare nei nostri molti cantieri - prosegue - ed è per questo che nei mesi scorsi abbiamo fondato Mastri 4.0, una scuola dei mestieri edili per avvicinare ragazzi e ragazze a professioni antiche e di gloriosa tradizione percepite spesso come lontane dalle nuove generazioni».

Mastri 4.0, promossa da Impredo in collaborazione con Edilcassa, attraverso Prevenzione Formazione Lazio (Pfl), forma giovani aspiranti professionisti del settore dell’edilizia nei settori carpenteria, muratura, impiantistica idraulica ed elettrica, decorazione e falegnameria.

«Il futuro dell’edilizia in Italia - conclude D’Orazio - passa attraverso la formazione ed è nostro compito, come imprenditori del settore, costruire i professionisti di domani»

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